Приобретение/отчуждение права собственности на недвижимое имущество: предупреждение обмана и юридическое оформление

1. РИСКИ, СОПУТСТВУЮЩИЕ

ОТЧУЖДЕНИЮ/ПРИОБРЕТЕНИЮ

 

В Казахстане, в том числе и в Алматы, на данный момент совершается значительное количество сделок, связанных со сферой жилья. Активность совершения операций обусловлена, с одной стороны, увеличением доходов у покупателей, и с другой – необходимостью продажи жилья продавцами (выезд на ПМЖ, расширение жилищных условий, погашение долгов).

Соответственно росту числа сделок, увеличивается и число лиц, которым причинен убыток вследствие совершения таких сделок. Услов­но проблемные сделки возможно разделить на две категории: сделки, включающие элементы обмана (мошенничества), и сделки, которые не исполнены. Однако последствия от заключения сделок бывают одни и те же: потеря денег и перспектива судебного разбирательства.

Во многом отрицательные последствия возможно устранить, если до совершения сделки провести юридическую проработку оформления.

К числу основных проблемных ситуаций (соответственно, и рисков, сопутствующих таким сделкам) можно отнести следующие:

-  Продавец заключил договор, но не получил оплату от Покупателя;

-  Покупатель выплатил стоимость жилья, но не может вселиться в него;

-  Покупатель приобрел жилье, но оно не принадлежит Продавцу;

-  Покупатель приобрел жилье, но оно, оказывается, является предметом судебного спора (арест не был наложен);

-  Покупатель заключил договор, произвел оплату Продавцу, но не может зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе;

-  Продавец продал жилье с отсрочкой платежа, получил первый платеж, вселил Покупателя, но не получил последний платеж и не может выселить Покупателя.

 

а) Продавец заключил договор,

но не получил оплату от Покупателя

 

Достаточно распространенная ситуация, когда Покупатель получает доступ к жилому помещению и в последующем отказывается от выплаты покупной цены. Во всех случаях отказа от оплаты Продавец вынужден в судебном порядке выселять Покупателя.

Покупатель под различными предлогами переносит сроки выплаты и Продавец в замешательстве, а именно, с одной стороны, получение денег от Покупателя ему выгоднее, чем выселение (тогда надо будет искать нового Покупателя), с другой стороны, длительное ожидание его не устраивает.

На практике договоры купли/продажи не содержат точного графика платежей, более того – сумма, указанная в договоре, не соответствует реальной договоренности сторон.

б) Покупатель выплатил стоимость жилья,

но не может вселиться в него

 

Под различными предлогами Продавец получает оплату от Покупателя до его вселения, иногда и до нотариального удостоверения договора (или до его государственной регистрации в регистрирующем органе). При вселении Покупатель с удивлением обнаруживает, что либо в квартире проживает постороннее лицо (которое отказывается выселиться), либо имеется иная причина, по которой Покупатель не может вступить во владение жильем.

В таких ситуациях Продавец, как правило, исчезает и невозможно установить с ним контакт.

 

в) Покупатель приобрел жилье, но оно не принадлежит Продавцу

или он не вправе был совершить сделку

 

Возникновение такой ситуации возможно при совершении сделок посредством доверенности. Представитель Продавца действует по доверенности и часто оказывается, что либо доверенность поддельная, либо доверенность не предоставляла полномочия на совершение таких действий.

Ситуация также может возникнуть тогда, когда сделку совершает один из супругов и не было получено согласие супруга (супруги). На­пример, после расторжения брака супруг (на имя которого была оформлена квартира) вправе совершить сделку. Нотариус в таких случаях истребует от супруга заявление о том, что он не состоит в браке и удостоверяет такую сделку. В действительности, квартиру, отчужденную супругом, следует рассматривать как общую совместную собственность, а значит, продажа квартиры недействительна.

Распространена также и ситуация, когда Владелец квартиры выдает доверенность на продажу, Поверенный совершает сделку. Впоследствии Владелец обращается в суд с иском (накладывается арест) и просит признать недействительной сделку, мотивируя это тем, что либо Пове­ренный не произвел расчет с ним, либо доверенность была получена обманным путем. На практике очень часть выдают доверенность в обес­печение иных сделок (как «залог») и впоследствии оспаривают совер­шение сделок Поверенным.

Весьма распространенной при совершении сделок по доверенности является ситуация, когда не истребуется согласие органа опеки и попе­чительства (в отношении квартир, где проживают несовершеннолетние дети).

В одном из случаев покупатель совершил сделку (правоустанавливающие документы были проверены). По истечении 9 месяцев возник­ло судебное разбирательство между Продавцом и третьим лицом. Вы­яснилось, что в отношении проданной квартиры третье лицо имело определенные права, а именно, на следующий день после продажи По­купателю Продавец подписал договор с третьим лицом, по которому он принял обязательство не совершать сделки в отношении квартиры без согласования с ним (третьим лицом). Возник риск реальной потери Покупателем квартиры.

 

г) Покупатель приобрел жилье, но оно, оказывается,

выступает предметом судебного спора (арест не был наложен)

 

Такой риск действительно может иметь место, что наглядно демон­стрируется следующим примером.

В 1999 г. гр-ка Ч. приобрела у гр-ки Т. квартиру. Договор купли/продажи был зарегистрирован в регистрирующем органе.

Согласно выписке из Правового кадастра (выданной Центром по недвижимости) Т. числилась владельцем квартиры. В свою очередь, согласно выписке из Правового кадастра, Т. купила квартиру у В. в 1998 г. Соответственно, В. приобрела право собственности на основании договора купли-продажи у П. в 1994 г.

При переезде Ч. в купленную квартиру к ней обратилась В. и заяви­ла, что фактически квартира принадлежит ей и что Т. обманным путем забрала квартиру и перепродала Ч. Также, В. сообщила, что в свое вре­мя выдала Т. доверенность, но не для продажи, а как бы в обеспечение ее долга перед Т. Соответственно, утверждала В., обманным путем Т. перепродала квартиру.

Действительно выяснилось, что в суде имеется гражданское дело по иску В. против Т. Также стало известно, что назначена судебно-психиатрическая экспертиза в отношении В.

Таким образом, не исключается, что приобретенная квартира будет выступать предметом судебного спора. В приведенной ситуации важно то, что если В. будет признана имеющей заболевание, то она, бесспорно, имеет право требовать возврата квартиры. В то же время Ч. Теряет выплаченные ею за квартиру деньги, так как Т. сейчас скрывается и, конечно же, откажется от выплаты денег. Это особенно наносит ущерб в случаях, когда фактически выплаченная за квартиру сумма занижена в договоре купли/продажи.

 

д) Покупатель заключил договор, произвел оплату Продавцу,

но не может зарегистрировать право собственности

в регистрирующем органе

 

На практике Покупатели путают нотариальное удостоверение договора купли/продажи с государственной регистрацией сделки в регистрирующем органе.

Зачастую отказ Центра по недвижимости мотивируется либо наличием ареста (запрета на отчуждение), либо отсутствием тех или иных документов.

В последующем возникает судебное разбирательство, и дело осложняется отсутствием Продавца. Создается ситуация, когда деньги за квартиру уже выплачены, но квартира не может быть передана во владение Покупателя.

 

е) Продавец продал жилье с отсрочкой платежа,

получил первый платеж, вселил Покупателя,

но не получил последний платежи не может выселить Покупателя

 

Невозможность выплаты покупателем стоимости квартиры единовременно обусловливает появление договоров купли/продажи с отсрочкой платежа. Покупатель выплачивает первый платеж, вселяется в квартиру и впоследствии не может произвести окончательный платеж за квартиру. Продавец в таких случаях вынужден обращаться в суд либо за получением оплаты, либо для возврата квартиры.

 

2. УСТРАНЕНИЕ РИСКОВ

 

Устранение рисков, сопутствующих сделкам по покупке/продаже недвижимого имущества, возможно, если до их совершения провести ряд проверочных действий. Юристы всегда рекомендуют провести проверку, однако на практике покупатели/продавцы не придерживаются таких рекомендаций, иногда с целью экономии денег. Проверка никогда не будет излишней, так как при возникновении судебного разбирательства расходы бывают значительно выше такой экономии (переживания в таких случаях вообще невозможно оценить).

 

Проверка принадлежности

 

1. Следует удостовериться, что предмет сделки принадлежит Продавцу на праве собственности. Это подтверждается правоустанавливающими документами (сверка совпадений Ф.И.О., адреса, реквизитов и др.).

2. Проверка наличия документов, удостоверяющих личность.

В одном из случаев лицо совершало сделку по доверенности, выданной лицами, состоящими в семейных отношениях. На момент нотариального оформления договора выяснилось, что один из доверителей уже умер. Следует отметить, что в таком случае остальные члены семьи должны оформить свидетельство о праве на наследство и только после этого вправе оформить договор.

3. Выяснение наличия сособственников. Если Продавец приобрел квартиру в процессе приватизации, то все сособственники указаны в договоре. Если же квартира поступила в собственность по иным основаниям, то следует истребовать согласие супруга (супруги). Сохраняется риск, что продавец введет в заблуждение о состоянии в браке.

Исключить такой риск возможно собственной проверкой (проверка через органы ЗАГС занимает много времени и практически невозможна, брак мог быть зарегистрирован в любом ЗАГС, однако эффективным может оказаться конфиденциальный сбор информации через соседей, родственников и знакомых).

Получение заявления (через нотариуса) о том, что лицо в браке не состоит, также может в какой-то мере исключить риск. Правовое значение такого заявления заключается в том, что ответственность за результат сделки будет возложена на Продавца. Так как в этом случае риск сохраняется, важно, чтобы сумма сделки соответствовала фактическим расчетам сторон и через иностранную валюту (на случай изменения курса валюты платежа).

4. Выяснение полномочий Представителя (если сделка совершается по доверенности). Во-первых, юристы не рекомендуют совершать сделки через представителей, так как в таких случаях риск быть обманутым вдвое увеличивается. Во-вторых, следует обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, и выяснить, действительно ли так доверенность выдана и в связи с чем она была выдана. В-третьих, следует обратить особое внимание на текст доверенности. Совершить возможно только ту сделку, на которую лицо уполномочено. Наличие в доверенности слов «уполномочиваю совершить сделку... в строгом соответствии с законодательством» может служить сигналом для повышенной бдительности. В-четвертых, если доверенность выдана несколькими лицами (членами семьи), то на момент совершения сделки одного (или нескольких) из Доверителей может не быть в живых, что осложняет правовые отношения.

 

Отсутствие долгов

 

Покупатель заинтересован в личной проверке отсутствия задолженности. Поэтому те или иные проверочные действия следует осуществлять либо лично, либо в присутствии Продавца.

1. Наличие/отсутствие долга по коммунальным платежам может быть подтверждено справкой из КСК или иной обслуживающей организации. Не ограничиваясь получением справки, следует лично удостовериться в проведении Продавцом регулярных ежемесячных платежей по квитанциям.

2. Наличие/отсутствие задолженности перед органами связи также может быть подтверждено справками этих организаций. Важна проверка именно на момент совершения сделки, так как в один день возможно совершить множество междугородных/международных звонков.

 

Скрытые дефекты

 

Проверка на наличие/отсутствие дефектов помещения, в том числе и скрытых, очень важна. Понятно, что проживание в помещении, имеющем дефекты, может заключать в себе опасность для жизни и здоровья, а также ухудшать условия проживания.

1. Не будет лишним приглашение для осмотра специалистов по строительству или ремонту. Они могут легко обнаружить конструктивные , недостатки а также влияние на помещение переменчивых факторов (наличие влаги, следов повреждений под воздействием воды, неустойчивость конструкций и т.д., основательность и надежность переустройств и перепланировок).

2. Проверка наличия скрытых дефектов особенно важна при приобретении частных домов (особняков). Получило распространение стро­пи домов с целью их последующей перепродажи. И зачастую с целью экономии Продавец мог нарушить требования по соотношению строительных смесей (например, песка и цемента при подготовке штукатурки), по армированию стеновых перекрытий, по созданию гидроизоляции фундамента и т.д.

 

Запреты на отчуждение

 

Сведения об аресте предмета сделки и иных запретах на отчуждение можно почерпнуть из истребуемых при нотариальном удостоверении сделки Выписке из правового кадастра и Справке о техническом состо­янии (в этих документах имеется специальная графа). Важно, чтобы эти документы были получены в день оформления сделки. В тех случаях, когда указанные документы оформлены ранее, на день сделки также следует получить в Центре по недвижимости справку о наличии жилья (на имя Продавца), в которой также отражаются сведения об аресте.

 

3. ОСОБЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ОФОРМЛЕНИЯ

 

Приобретение/отчуждение жилых помещений

 

Обычно сделки в отношении жилых помещений совершаются с ис­пользованием «стандартных» форм договоров купли/продажи. В этих случаях важна проверка принадлежности, правильное указание сведений, точное упоминание реквизитов правоустанавливающих документов, по­лучение согласия сособственников, органов опеки и попечительства.

В договорах рекомендуется указывать:

- дату выселения/выписки Продавца (и членов его семьи) из продаваемой квартиры.

Покупателю важно, чтобы на определенную дату квартира была сво­бодна от проживающих/прописанных в ней лиц, так как в ином случае возможны различные проблемы;

- что в квартире отсутствует имущество, принадлежащее Продавцу.

В одном из случаев, Продавец оставил в квартире старый рояль, со­славшись на его ненужность. Через три месяца, Продавец обратился с заявлением к участковому инспектору о том, что Покупатель не выда­ет его вещь;

- дату платежа и дату передачи квартиры (желательно, чтобы эти даты совпадали).

Совпадение этих дат необходимо для устранения риска потери денеж­ных выплат за квартиру. Покупатель, если выплатит деньги заранее может столкнуться с тем, что Продавец не освободил квартиру или. более того, откажется от возврата денег;

- способ подтверждения исполнения обязательств в части платежа и передачи квартиры.

Указание в договоре способа подтверждения исполнения обязательств (по передаче платежа или предмета сделки) важно с целью исключения в последующем споров, связанных с тем, что в действительности платеж/предмет сделки не был произведен/передан. Оформление факта передачи способом, указанным в договоре, будет подтверждать производство платежа/передачи.

 

Приобретение/отчуждение нежилых (производственных) помещений

 

В отношении нежилых (производственных) помещений важно устранение рисков, связанных 1) с приобретением помещения как имущественного комплекса (чтобы исключить спор о том, какое имущество продано, а какое – нет) и 2) с возможным оспариванием имущества у Продавца или наличием долговых обязательств. Как правило, нежилые помещения принадлежат юридическим лицам, и задолженность, в том числе по обязательным платежам, может исчисляться значительными сумами. Более того, предмет сделки может быть обременен залогом или гарантией.

Поэтому помимо обычных проверок, которые проводятся в таких случаях, рекомендуется включение в договор 1) условия о том, что помещение рассматривается как имущественный комплекс, и 2) оговорок и заявлений гарантирующего характера.

 

0.ПОМЕЩЕНИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

0.1. Производственное помещение покупается/продается как имущественный комплекс согласно данным, указанным в технической документации и имущества, которое имеется в нем на дату заключения договора.

0.2. При передаче помещений должны быть переданы документация и договоры, которые имеют отношение к нему или связаны с ним.

0.3. Помещение к моменту заключения договора не имеет налоговых, коммунальных и иных задолженностей, и Покупатель не будет ответственен за любые долги, которые образовались за период деятельности Продавца.

0.4. Производственное помещение покупается/продается в том состоянии, в котором оно находится на дату данного договора.

 

0.ЗАВЕРЕНИЯ И ГАРАНТИИ ПРОДАВЦА

Продавец заверяет и гарантирует, что:

0.1. является собственником продаваемого помещения, имеет не обремененное право его продать по данному договору и что отсутствуют собственники или иные третьи лица, которые могут заявить права на помещение;

0.2. является юридическим лицом по законодательству Казахстана, зарегистрированным надлежащим образом в регистрирующем органе;

0.3. что получил письменное полное безусловное согласие органов управления на продажу помещения и заключение данного договора;

0.4. уплачены все имущественные налоги на помещение и платежи в связи с эксплуатацией, которые подлежали уплате на дату договора, и если в последующем возникнут налоговые и иные финансовые проблемы, то они будут в кратчайшие сроки устранены за его счет;

0.5. что отсутствуют притязания третьих лиц на продаваемое имущество, что имущество не использовалось в качестве обеспечения по гарантии или ипотечным договорам и отсутствуют факты подачи иска в суд;

0.6. если возникнет необходимость, то примет участие и окажет содействие в оформлении любых документов, связанных с помещением;

0.7. помещение не имеет скрытых недостатков, и отсутствуют любые обстоятельства, которые понижают ценность помещения и/или могут быть неблагоприятны для Покупателя или повлиять на его решение.

 

Предварительная оплата, продажа товара

в кредит и рассрочка платежа

 

Гражданский кодекс РК предусматривает такие способы платежа как предварительная оплата (ст. 440 ГК), продажа в кредит (ст. 441 ГК) и рассрочка платежа (ст. 442).

При предварительной оплате покупатель выплачивает цену полностью или частично до передачи товара. Продажа товара в кредит предполагает оплату товара через определенное время после его передачи покупателю. Рассрочка платежа может быть предусмотрена при про­даже в кредит и предполагает указание в договоре цены, порядка, сроков и размеров платежей (предусматриваются регулярные или иные периодические платежи).

Соответственно, предусмотрены различные правовые последствия при нарушении порядка проведения платежей.

При включении в договор соответствующих условий и выборе вида платежа следует проанализировать последствия и, соответственно, указать дату, точный график и сумму платежей. Указание в договоре сведений о способе платежа обязательно, так как при отсутствии сведений невозможно выдвинуть обвинение о нарушении/неисполнении платежного обязательства.

 

Оформление приема/передачи платежа и предмета сделки

 

При нотариальном удостоверении в договорах указывают (по на­стоянию сторон), что «расчет проведен полностью на момент подписания договора», однако такое упоминание не исключает риска того, что Продавец обратится в суд и будет просить признать сделку недействительной на том основании, что оплата в действительности им не получена. Наличие, например, акта о приеме/передаче платеже или квартиры может устранить такие разногласия. Соответственно, договор должен содержать указание, что прием/передача денег и квартиры будет сопровождаться оформлением актов или подписанием договора об исполнении обязательства (По ст. 378 ГК РК договор есть соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. По ст. 368 ГК РК обязательство прекращается исполнением).

Ст. 290 ГК РК предусматривает возможность оформления расписок (в получении исполнения полностью или в части), однако не указывает о требованиях к форме и содержанию таких расписок. Неясно, требуется ли нотариальное удостоверение расписки (нотариусы отказываются от удостоверения), должно ли быть указано в расписке на основное обязательство, исполнение которого подтверждается. Отсутствие четких требований к оформлению расписки свидетельствует, что суд в каждом конкретном случае будет оценивать достоверность расписки строго индивидуально. Соответственно, не исключается, что те или иные данные расписки или обстоятельства, связанные с ее выдачей, будут истолкованы не в пользу заинтересованной стороны.

 

Обеспечение исполнения обязательств

 

Для исключения рисков, связанных с потерей квартиры или платежа, следует использовать способы обеспечения обязательств. На практике покупатели/продавцы отказываются от применения способов обеспечения.

В качестве обеспечительных мер возможно рассматривать следующие.

1. Сохранение (резервирование) права собственности за Продавцом до момента выполнения Покупателем всех обязательств. Включение такого условия в договор позволит зарегистрировать договор в регистрирующем органе (гарантия для Покупателя), но в то же время не позволит Покупателю совершать сделки в отношении приобретенного имущества до исполнения обязательств перед Продавцом (гарантия для Продавца). Применение указанного корреспондируется со ст. 444 ГК РК.

2. Заключение ипотечного договора. Стороны совершают две сделки: 1) договор купли/продажи и 2) ипотечный договор. Предметом ипотеки будет выступать квартира, которая, в свою очередь, является предметом купли/продажи. Ипотека будет обеспечивать обязательство Покупателя произвести платеж за приобретаемую квартиру.

3. Удержание имущества. В договоре купли/продажи стороны предусматривают, что имущество будет удерживаться Продавцом до тех пор, пока Покупатель не выполнит всех предусмотренных обязательств, подтверждением исполнения может служить оформление акта/договора об исполнении обязательства (о проведении платежа и передаче квартиры).

4. Использование новации обязательства в договоре займа. По ст 725 ГК РК, по соглашению сторон, всякое обязательство, возникающее из сделок купли-продажи, аренды имущества или иного основания может быть оформлено договором займа. В качестве следствия такого переоформления к Покупателю переходит право собственности на недвижимое имущество и одновременно возникает долг перед Продавцом. Следует отметить, что использование такой трансформации желательно только при обеспечении долга посредством ипотеки. В ином случае заем может оказаться необеспеченным.

5. Указание в договоре существенных условий, при неисполнении кото­рых сторона (Продавец или Покупатель) вправе отказаться от испол­нения договора и требовать его расторжения (прекращения).

Выбор непосредственной обеспечительной меры следует проводить с учетом длительности исполнения, размера платежа и вероятности наступления неблагоприятных обстоятельств.

 

4. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫБОРУ СПОСОБА ОФОРМЛЕНИЯ

СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

(В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ЦЕЛЕЙ ПРОДАВЦА ИЛИ ПОКУПАТЕЛЯ)

 

Договор купли-продажи

 

Оформление договора рекомендуется в случаях, когда совпадают момент выплаты платежа и передачи квартиры в ведение Покупателя. Также, должны быть переданы правоустанавливающие документы. Выплату платежа (или его части) желательно «привязывать» к регистра­ции договора в регистрирующем органе. Такой договор выгоден и Покупателю и Продавцу (при отсутствии рисков, присущих таким сделкам).

 

Договор купли-продажи с отсрочкой платежа

 

Выгоден Покупателю, но невыгоден Продавцу, так как обусловливает риск потери имущества и будущего платежа. Получив доступ к имуществу, Покупатель может совершить ряд мошеннических действий (перепродать, передать в залог, выписать доверенность на продажу и т.д.). Также возникает риск получения платежа с просрочкой. Покупатель отказывается заплатить штраф, тем более, если уплата неустойки (за пользование чужими деньгами) не предусмотрена договором. Продавец претерпевает переживания за последствия.

Риск потери Продавец может устранить путем наложения запрета на отчуждение, резервирования права собственности и т.д. Желательно предусмотреть выплату неустойки за просрочку. Фактически, на практике, Продавцы не используют такой подход и, соответственно, имеют проблемы. В то же время Покупатель может отказаться от совершения сделки, если Продавец использует договор, в котором предусмотрены подробно условия в его пользу. Можно рекомендовать использование именно подробного договора, предусматривающего обеспечение интересов как Продавца, так и Покупателя (по принципу 50/50).

 

Договор купли-продажи с использованием новации

обязательства по выплате стоимости недвижимости в долг

на основании договора займа)

 

Оформление таких договоров – купли-продажи и договора займа (на сумму стоимости квартиры) выгодно для Покупателя. Выгода в том, что владение квартирой не связано напрямую с платежом, так как новация (трансформация обязательства по выплате стоимости в долг по договору займа) прекращает обязательство по выплате стоимости квартиры. Продавец может согласиться с таким оформлением, если погашение долга (возникающего вследствие новации) будет обеспечено ипотекой.

В любом случае такое оформление невыгодно для Продавца, так как усиливает риск потери. А именно, Покупатель может продать квартиру и выехать в неизвестном направлении.

 

Заключение соглашения о задатке

с последующим заключением договора о купле-продаже

 

Невыгоден и той и другой стороне, так как ГК предусматривает неблагоприятные последствия отказа за неисполнение обязательства, обеспеченного задатком. По соглашению сторон возможно исключение последствий.

В одном из случаев сторонами было заключено соглашение о задатке. Задаткополучатель получил 40 % от суммы сделки. В обусловленное время Задаткодатели не смогли выплатить согласованную сумму, и возникла просрочка. Задаткополучателю было рекомендовано ожидать выплаты, так как если он откажется от совершения сделки, он должен был бы возвратить задаток в двойном размере. Даже если отказ с его стороны был бы обусловлен просрочкой другой стороны, он должен был бы возвратить 40 %, но не мог этого сделать, так как уже использовал эти деньги. Исполнение сделки со стороны задаткодателей было ожидаемым и вероятным, так как при отказе они теряли сумму задатка. Таким образом, следует считать, что соглашение о задатке ведет к обязательному заключению соглашения, но сопряжено с риском и пе­реживаниями, так как при отказе задаткодателей пришлось бы их выселять в судебном порядке.

 

Заключение предварительного договора

о заключении договора о купле-продаже в будущем

 

Заключение такого договора выгодно для каждой стороны, так как возможно предусмотреть условия, при наступлении (или ненаступлении) которых стороны могут отказаться от совершения основной сделки.

В отличие от договора купли-продажи с отсрочкой платежа или соглашения о задатке здесь стороны не связаны с оформлением сделок об отчуждении или уплатой задатка, а только предусматривают возник­новение такой обязанности в будущем. В то же время будущий Поку­патель может вселиться в жилое помещение на условиях найма. Такой договор может быть заключен, если срок заключения основного договора является длительным (от 1,5 до 3 лет). Предусматривается право стороны отказаться от сделки, если другая сторона не доказала своей возможности оплатить сумму договора.

 

Заключение договора найма (аренды) с последующим выкупом

 

Данная сделка выгодна, если заключается без посредников. Договор будет предусматривать график платежей, и зачет сумм платы за наем в счет уплаты покупной цены. В то же время Продавец может отказаться от договора при просрочке Покупателем выплаты регулярных пла­тежей (т.е. повышается риск для Покупателя).

С участием посредников сделка опасна тем, что посредник высту­пает в сделке Покупателем (Арендатором) в отношении Продавца и Продавцом (Арендодателем) в отношении Покупателя. Зачастую в эти схеме посредник в отношениях с Продавцом действует на основании договора поручения с Покупателем, и у последнего нет выхода на Продавца. Посредник может ввести в заблуждение Покупателя и допустить просрочку (что влечет расторжение договора с Продавцом), а привлечение к ответственности посредника будет занятием весьма трудным и бесперспективным.

Также, посредник связывает заключение договора поручения с Покупателем выплатой предварительной оплаты (до 50 %), в то время как эта сумма не будет передана Продавцу. Тем самым посредник пользуется деньгами Покупателя и имеется риск, что в последующем Продавец откажется от совершения сделки. Бдительность Покупателя усыпляется в таких случаях тем, что Покупатель фактически проживает в квартире, которую купит в будущем, но не имеет гарантий обязательности заключения договора.

В одном из случаев потенциальный Покупатель обратился к посреднику. Посредник сообщил о следующих условиях: имеется квартира за сумму (100%), 20 % суммы надлежит заплатить сразу. На основании договора поручения посредник заключит договор аренды с последующим выкупом. Покупатель будет проживать в квартире и выплачивать арендную плату в размере 2 % от продажной цены ежемесячно, с зачетом этой цены в продажную стоимость. Покупатель встретился с Продавцом и удостоверился в том, что он действительно продает квартиру через посредника. Покупатель обратился к юридическому поверенному, так как он усомнился в одном моменте. В частности, по его подсчетам, общая сумма платежей, которую он произведет (20 % плюс 2 % ежемесячно) за весь срок аренды меньше, чем та сумма, за которую Продавец продает квартиру, при этом разница составляет 30 % (например, Продавец продает за 10 тыс. у.е. Покупатель выплатит посреднику 2 000 у.е. единовременно, плюс по 200 у.е. в течение 25 мес. (5 000). В итоге получается 7 000 у.е., в то время как Продавец продает за 10 тыс. у.е.). Покупатель не мог понять, кто заплатит продавцу вместо покупателя разницу в 3 тыс. у.е.

Данное обстоятельство подтверждает, что если в договорных отношениях что-то не предусмотрено, то это может привести к проблемам. Не обязательно эти отношения могут привести к судебному разбирательству. В случае возникновения спора покупателю возвратят внесенную на сумму 2 000 у.е. (покупатель кредитовал беспроцентно на эту сумму посредника), а ежемесячные платежи не будут возвращены (удерживаются за аренду квартиры.) В результате получится, что покупатель арендовал квартиру за 200 у.е., в то время как он мог арендовать за 100 у.е. В таких ситуациях Продавец и посредник, как правило, состоят в особых отношениях и всегда договариваются между собой.

 

1. ОСОБЕННОСТИ ПОВЕДЕНИЯ ПРОДАВЦОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ,

КОТОРЫЕ МОГУТ СВИДЕТЕЛЬСТВОВАТЬ О ВОЗМОЖНОСТИ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРОБЛЕМ В БУДУЩЕМ

 

«Или сейчас, или никогда»

 

Очень часто при проведении переговоров или совершении сделок по отчуждению/приобретению недвижимости имеет место спешка или торопливость стороны. Посредством «подгонки» другой стороны заин­тересованная сторона не предоставляет ей время для обдумывания пред­ложения или проверки документов. Очень часто спешка обосновыва­ется тем, что «в машине сидит супруг или супруга стороны с ребенком, а ребенок очень хочет кушать и т.д.» или «срочно нужны деньги, чтобы поехать в другой город».

Вследствие такого поведения сторона не имеет возможности поду­мать, так как имеется отвлекающий раздражитель. Если ранее сторона сомневалась в надобности совершения сделки, то из-за спешки она в еще большем замешательстве, но не может сконцентрироваться и за счет «последней капли», в качестве которой заинтересованная сторона, ис­пользуя аргументы типа «решил – не решил» или «мы же берем деньги под проценты», соглашается на совершение сделки.

 

«Покупай, так как очень дешево и в рассрочку»

 

Во многих случаях Продавец, продающий «проблемную» квартиру, использует этот прием. Он выдвигает условия продажи, которые чрезвычайно выгодны Покупателю, например, низкую оплату (по сравнению с аналогичными квартирами) и уплату в рассрочку. Через некото­рое время выясняется, например, что в отношении квартиры Продавец ранее выдал обязательство (например, не продавать без согласия тре­тьих лиц). Не обязательно, чтобы такие обязательства были зарегист­рированы как обременения. Но в любом случае наличие такого обре­менения ведет к длительным судебным разбирательствам. В таких си­туациях Покупатель не всегда может быть признан добросовестным приобретателем. Поэтому включение в договор заверений и гарантии Продавца, выданных Покупателю, может оградить Покупателя от су­дебных притязаний третьих лиц.

 

«Покупай, иначе не схватишь за хвост птицу счастья»

 

Такие ситуации, возможно, наблюдать на рынке. Когда потенциальный Покупатель подходит к Продавцу, неожиданно появляется третье лицо, которое начинает «нахваливать» товар и описывать его достоинства. Иногда используются очень тонкие приемы. Например, Покупателю, за несколько дней до встречи, организовывают сеансы ясновидения или гадания, на которых ему сообщают о том, что при осмотре квартир в одной из них он увидит птицу, указываются также иные признаки квартиры, в которой находится птица. Далее сообщается, что ему не следует выходить из квартиры без этой птицы, иначе он «потеряем свое счастье».

Через некоторое время Продавец предлагает осмотреть продаваемую квартиру. Уже в момент выхода из квартиры Покупателю ненавязчиво показывается птица (живая или чучело). Следуя рекомендации, покупатель пытается купить эту птицу, в чем ему, разумеется, отказывают. После настойчивых уговоров хозяева согласны отдать ему птицу (не продать), но в обмен на иную вещь (например, за бутылку редкого коньяка).

Разумеется, после того, как предсказание сбылось, Покупатель повторно идет к предсказателю, который, разумеется, не торопит Покупателя совершать покупку и переводит разговор на «околоквартирные» темы. Покупатель через некоторое время совершает сделку. Впоследствии возникает проблема, а именно, купленная им квартира имеет ряд дефектов, которые делают невозможным проживание в ней.

В этой ситуации использовано влияние на Покупателя на уровне подсознания. В частности, когда ему сообщали о «птице счастья», ему не предписывали купить квартиру, (купить (или получить) он должен был эту птицу). За счет этого формировалось убеждение, что в этой квартире (или у этих продавцов) можно покупать и что покупка – это всегда «хорошо» для покупателя.

Когда после покупки птицы Покупатель обратился повторно к «предсказателю», то он также не уговаривал его купить. Но он занимал внимание Покупателя и «не позволял», посредством контроля темы разговоры, думать о возможных отрицательных последствиях. Более того, «предсказатель» хотел заложить в подсознание Покупателя, что решение принимается им самим, т.е. ответственность за принятие решения возлагалась только на Покупателя. Также, за счет того, что Покупатель сам приходил к «предсказателю», мысли Покупателя «витали» только вокруг квартиры, в которой он нашел «птицу счастья».

В довершение Продавец предлагает Покупателю отсрочку платежа на длительный срок и Покупатель соглашается на сделку.

В описанной схеме отсутствует гипнотический элемент, однако используется слабость человеческой психики и влияние оказывается именно на податливого Покупателя.

 

«Платите деньги сейчас, так как мы уже подписали договор

у нотариуса и у нас ничего не осталось»

 

Как указывалось ранее, на практике участники сделки путают значения нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации.

В одном из случаев юридическими поверенными было рекомендовано Покупателю договориться с Продавцом об оплате на условиях 50/50. По данному условию, 50 % платежа производятся Продавцу после нотариального удостоверения, а оставшиеся 50 % – после государственной регистрации договора в Центре по недвижимости. По сообщению Покупателя, Продавец выдал согласие.

Однако после нотариального удостоверения договора Продавец неожиданно, в нарушение ранее достигнутой договоренности, стал настаивать на передаче ему всей суммы. Продавец отказался от ранее выданного согласия на оплату по принципу 50/50, ссылаясь на то, что его согласие недействительно, так как оно не было одобрено его супругой.

Выставление требования Продавец мотивировал тем, что он уже «продал квартиру (Покупателю) через нотариуса и у него после передачи документов ничего (ни квартиры, ни денег) нет (не останется)».

Доводы юридического поверенного (о том, что Продавцом было одобрено намерение Покупателя оплатить 50 % после регистрации сделки) оставлены Продавцом без внимания.

Учитывая категоричный настрой Продавца, поддерживаемого его непоколебимой супругой, а также риск потери Покупателем квартиры, юридические поверенные (представлявшие Покупателя) «перешли в наступление».

В частности, юридические поверенные не менее категорично заявили, что не разрешат Покупателям совершить эту сделку под страхом потери выплачиваемой стоимости квартиры из-за возможного отказа регистрирующего органа в регистрации нотариально удостоверенного договора. Продавцам было предложено оставить документы у себя и отказаться от сделки.

Естественно, расчет делался на то, что это будет действенным фактором для вступления в переговорный процесс.

В ходе последующих переговоров, с оформлением дополнительных (без нотариального удостоверения) договоров, сделка была реализована на первоначальных условиях, а именно, 50 % было выплачено после получения отметки регистрирующего органа о государственной регистрации договора купли-продажи.

Отметим, что в рассмотренном примере Продавцы использовали способ воздействия на Покупателя, основанный на убеждении «путем демонстрации вынужденности принятия решения». В свою очередь юридические поверенные Покупателя встречно использовали способ воздействия на Продавца, основанный на подходе «если нарушаем договоренность – тогда отказывайтесь от дальнейшего совершения сделки». Соответственно, Продавец не мог отказаться от сделки.

Автор статьи: Сулейменов М.К.

Статья опубликована в: Частное право Республики Казахстан: история и современность. Том 8. 2011 г.

ВВЕРХ Печать • Сохранить в PDF